Türkçe
Kira Tespit Davası
Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında mevcut kira bedelinin kanuni ölçütlere göre mahkeme tarafından yeniden belirlenmesi için açılan davadır. Özellikle uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde, mevcut kira bedelinin emsal rayiçlerin gerisinde kaldığı veya kira artış oranı konusunda taraflar arasında uyuşmazlık çıktığı durumlarda gündeme gelir.
Bu dava, kiracının tahliyesini sağlamaya yönelik bir dava değildir. Amaç, devam eden kira ilişkisinde uygulanacak yeni kira bedelinin; Türk Borçlar Kanunu, emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu, TÜFE verileri ve hakkaniyet ilkesi çerçevesinde belirlenmesidir.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kira sözleşmesi devam ederken yeni kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin mahkeme kararıyla belirlenmesini sağlayan özel nitelikli bir davadır. Bu davada mahkeme, tarafların iddia ve delillerini, emsal kira sözleşmelerini, bilirkişi incelemesini ve taşınmazın somut özelliklerini değerlendirerek aylık kira bedelini tespit eder.
Kira tespit davası çoğunlukla kiraya veren tarafından açılsa da, hukuken kiracı tarafından da açılabilir. Kiracı, fahiş artış talebiyle karşılaştığında veya kira bedelinin kanuni sınırlar dışında belirlendiğini düşündüğünde mahkemeden kira bedelinin tespitini isteyebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da kira bedelinin tespiti davalarının kiraya veren tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabileceğini kabul etmektedir.
Kira Tespit Davasının Hukuki Dayanağı
Kira tespit davasının temel dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddeleridir. TBK m.344, yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin hangi esaslara göre belirleneceğini; TBK m.345 ise davanın ne zaman açılabileceğini ve mahkeme kararının hangi tarihten itibaren etkili olacağını düzenler. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bu tür kiralarla birlikte kiracıya bırakılan eşyalar hakkında da uygulanır; ancak niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreli kiralarında bu hükümler uygulanmaz.
Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Yenilenen kira dönemlerine ilişkin artış anlaşmaları ise bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını geçmemek kaydıyla geçerlidir.
Kira Tespit Davası Hangi Hallerde Açılır?
Kira tespit davası özellikle şu durumlarda gündeme gelir:
Kiraya veren, mevcut kira bedelinin emsal taşınmazlara göre düşük kaldığını düşünüyorsa; kiracı, talep edilen artışın kanuni sınırları aştığını ileri sürüyorsa; kira sözleşmesinde artış hükmü bulunmasına rağmen taraflar yeni dönem bedelinde anlaşamıyorsa; beş yılı aşan kira ilişkisinde rayiç kira bedeline göre yeniden belirleme yapılması gerekiyorsa kira tespit davası açılabilir.
Burada önemli nokta şudur: Her kira tespit davası mutlaka beş yılın dolmasını gerektirmez; ancak emsal rayiç kira bedelleri dikkate alınarak TÜFE sınırının ötesinde bir belirleme yapılması kural olarak beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde gündeme gelir.
5 Yıl Dolmadan Kira Tespit Davası Açılabilir mi?
Beş yıl dolmadan da kira bedelinin tespiti istenebilir; ancak mahkeme bu aşamada kira bedelini kural olarak TÜFE sınırını aşacak şekilde serbest rayiç bedel üzerinden belirleyemez. Taraflar kira artış oranı belirlemişse bu oran, TBK m.344 gereği on iki aylık TÜFE ortalamasını aşamaz. Taraflar arasında artışa ilişkin bir anlaşma yoksa hâkim, yine TÜFE sınırı içinde kalmak üzere kiralananın durumunu dikkate alarak hakkaniyete göre kira bedelini belirler.
Bu nedenle uygulamada “5 yıl dolmadan kira tespit davası açılamaz” ifadesi her durumda doğru değildir. Doğru ifade şudur: Beş yıl dolmadan açılan davalarda mahkemenin belirleme yetkisi sınırlıdır; beş yıldan sonra ise emsal kira bedelleri de değerlendirmeye alınır.
5 Yıldan Sonra Kira Tespit Davası
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde mahkeme, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelini belirlerken TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyet ölçütünü birlikte değerlendirir. Bu aşamada emsal rayiçler dava bakımından merkezi önem taşır.
Beş yıl hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, yenileme dönemleri, taraflar arasında sonradan yapılan ek protokoller ve yeni sözleşme niteliğindeki düzenlemeler dikkatle incelenmelidir. Yanlış kira dönemi üzerinden açılan dava, kararın istenen tarihten itibaren uygulanamaması veya davanın usulden sonuçsuz kalması gibi ciddi riskler doğurabilir.
Kira Tespit Davasında Zorunlu Arabuluculuk
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı haline gelmiştir. Türkiye Barolar Birliği’nin duyurusunda da 6325 sayılı Kanun’a eklenen 18/B maddesi uyarınca, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğun dava şartı olduğu belirtilmiştir.
Bu nedenle kira tespit davası açılmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılmalı, süreç sonunda anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenmelidir. Arabuluculuk dava şartı yerine getirilmeden dava açılması halinde mahkeme, dava şartı yokluğu nedeniyle davayı usulden reddedebilir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
TBK m.345’e göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak mahkeme kararının hangi tarihten itibaren uygulanacağı, davanın açılma zamanı ve kiracıya yapılan bildirim bakımından ayrı değerlendirilir.
Yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce dava açılmışsa veya kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunmuşsa, mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada belirlenecek bedel de yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
İhtarname Şart mı?
Kira tespit davasında ihtarname her zaman zorunlu değildir. Ancak ihtarname, mahkeme kararının yeni kira döneminin başından itibaren uygulanabilmesi bakımından çoğu dosyada kritik öneme sahiptir.
Sözleşmede kira artış hükmü varsa, yeni kira dönemi içinde dava açılması halinde ayrıca ihtar şartı aranmayabilir. Buna karşılık sözleşmede artış hükmü yoksa, yeni dönem başlangıcından en az otuz gün önce dava açılması veya aynı süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması gerekir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 06.03.2017 tarihli, 2017/1736 E. ve 2017/2469 K. sayılı kararında da artış şartı bulunan ve bulunmayan sözleşmeler bakımından bu ayrım açık şekilde değerlendirilmiştir.
Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira tespit davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından ise genel yetki kuralları ve kira sözleşmesinin ifa yeri dikkate alınır. Uygulamada dava çoğunlukla kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Ancak yetki itirazı ve sözleşmedeki özel hükümler somut olaya göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Kira Tespit Davasında Hangi Deliller Kullanılır?
Kira tespit davasında başarılı ve sağlıklı bir yargılama için delil hazırlığı son derece önemlidir. Dava açılmadan önce kira sözleşmesi, ödeme dekontları, artış yazışmaları, ihtarnameler, emsal kira sözleşmeleri, taşınmazın konumu, metrekaresi, kullanım amacı, bina yaşı, tadilat durumu, ulaşım ve çevre özellikleri incelenmelidir.
Mahkeme genellikle bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi, dava konusu taşınmazı ve emsal taşınmazları karşılaştırarak kira bedeline ilişkin rapor hazırlar. Ancak yalnızca internet ilanları her zaman yeterli emsal kabul edilmeyebilir. Sağlıklı emsal, mümkün olduğunca benzer nitelikte, yakın konumda ve gerçek kira ilişkisini gösteren sözleşme veya somut piyasa verileriyle desteklenmelidir.
Bilirkişi Raporu ve Emsal Kira İncelemesi
Kira tespit davalarında bilirkişi raporu hükme esas alınabilecek açıklıkta, denetime elverişli ve somut karşılaştırma içermelidir. Taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli, emsal taşınmazlarla karşılaştırılmalı; konum, kullanım alanı, kat, cephe, bina yaşı, tadilat, ulaşım, ticari potansiyel ve çevresel özellikler ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Yargıtay uygulamasında, yalnızca soyut rayiç değerlendirmesi yeterli görülmez. Emsal kira bedellerinin neden uygun emsal olduğu veya olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalıdır. Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımında, hak ve nesafet ilkesi gereği taraf delilleri toplanmalı, emsaller incelenmeli ve taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli belirlenmelidir.
Eski Kiracı İndirimi ve Hakkaniyet İlkesi
Kira tespit davalarında en önemli uygulama başlıklarından biri “eski kiracı indirimi” olarak bilinen hakkaniyet indirimidir. Mahkeme, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği bedeli belirledikten sonra, kiracının uzun süredir taşınmazda bulunmasını dikkate alarak hakkaniyete uygun bir indirim yapabilir.
Yargıtay kararlarında bu indirimin çoğunlukla %10 ile %20 aralığında değerlendirildiği görülmektedir. Örneğin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/3682 E., 2017/17115 K., 06.12.2017 tarihli kararında eski kiracı olgusu gözetilerek %10–20 oranında hakkaniyete uygun indirim yapılması gerektiği belirtilmiştir. Aynı doğrultuda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2022/5205 E., 2022/6879 K., 22.09.2022 tarihli kararında da hak ve nesafete uygun kira belirlenirken taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getireceği kira bedelinden eski kiracı lehine hakkaniyet indirimi yapılması gerektiği vurgulanmıştır.
Bu oran mutlak ve otomatik değildir. Taşınmazın niteliği, kira ilişkisinin süresi, sözleşme hükümleri, emsal bedeller ve somut olayın özellikleri mahkeme tarafından birlikte değerlendirilir.
Kira Tespit Davasında Talep Edilecek Bedel Nasıl Belirlenmelidir?
Kira tespit davasında dava dilekçesinde talep edilen kira bedeli dikkatle belirlenmelidir. Çünkü kira tespit davaları kendine özgü niteliği olan davalardır ve talep sonucunun sonradan artırılması her zaman mümkün değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/2792 E., 2021/267 K., 16.03.2021 tarihli kararında kira bedelinin tespiti davalarında ıslah yoluyla talep artırımı meselesi davanın özel niteliği çerçevesinde değerlendirilmiştir.
Bu nedenle dava açılmadan önce emsal araştırması, kira dönemi hesabı ve istenebilecek bedel yönünden teknik bir hazırlık yapılması gerekir. Eksik veya düşük belirlenen talep, davanın ekonomik sonucunu doğrudan etkileyebilir.
Kira Tespit Davasında Tahliye Talep Edilebilir mi?
Kira tespit davası, tahliye davası değildir. Bu davada mahkeme yalnızca yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelini belirler. Tahliye, kira alacağı tahsili, temerrüt veya ihtiyaç nedeniyle tahliye gibi talepler ayrı dava veya takip süreçlerinin konusu olabilir.
Uygulamada bu ayrım önemlidir. Kira tespit davasına tahliye veya geçmiş kira farkının tahsili gibi talepler eklenmesi, davanın niteliğiyle bağdaşmayabilir. Kira tespit davasının konusu esasen yeni kira bedelinin belirlenmesidir; kira alacağının tahsili ve tahliye talepleri bu davanın kapsamı dışında değerlendirilir.
Kira Tespit Kararı Geçmişe Etkili Olur mu?
Kira tespit kararının hangi tarihten itibaren uygulanacağı TBK m.345’e göre belirlenir. Dava, yeni kira döneminden en az otuz gün önce açılmışsa veya bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmışsa, karar yeni kira döneminin başlangıcından itibaren etkili olabilir. Sözleşmede artış hükmü varsa, yeni kira dönemi içinde açılan davada belirlenen bedel de yeni dönemin başından itibaren uygulanabilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 28.05.2019 tarihli, 2017/8071 E. ve 2019/5079 K. sayılı kararında da TBK m.345 kapsamında, dava tarihi ve talep edilen kira döneminin kararın etkisi bakımından belirleyici olduğu değerlendirilmiştir. Kararda, geçmiş dönem için tespit yapılamayacaksa dahi uygun koşullarda bir sonraki dönem yönünden talebin açıklattırılması gerektiği vurgulanmıştır.
Kira Tespit Kararı Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?
Kira tespit kararları, kural olarak kesinleşmeden icraya konu edilemez. Çünkü bu kararlar doğrudan bir ödeme hükmü değil, kira bedelini belirleyen tespit niteliğinde kararlardır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/1847 E., 2021/1376 K., 09.11.2021 tarihli kararında; kira farkının icrada takip edilebilir hale gelmesi için tespit kararının kesinleşmesi gerektiği ifade edilmiştir.
Karar kesinleştikten sonra, belirlenen kira bedeli ile ödenen kira bedeli arasındaki fark için şartları varsa alacak takibi veya ayrı alacak davası gündeme gelebilir. Bu aşamada faiz başlangıcı, ödeme ihtarı, temerrüt ve tahliye ihtimali somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Yabancı Para Üzerinden Kira Sözleşmelerinde Kira Tespiti
Kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı sözleşmelerde kural olarak beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138. maddesi saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedeli belirlenirken yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınarak TBK m.344/3 çerçevesinde değerlendirme yapılır.
Bu tür sözleşmelerde kira tespit davası ile kira uyarlama davası sıkça karıştırılır. Yabancı para, ekonomik dalgalanma, olağanüstü şartlar ve sözleşme dengesinin bozulması gibi konular söz konusuysa dava türünün doğru belirlenmesi ayrıca önem taşır.
Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Fark
Kira tespit davası, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira döneminde uygulanacak bedelin TBK m.344 ve 345 çerçevesinde belirlenmesine yöneliktir. Kira uyarlama davası ise olağanüstü ekonomik veya hukuki gelişmeler nedeniyle sözleşme dengesinin ciddi şekilde bozulduğu durumlarda TBK m.138 kapsamında gündeme gelir.Kira tespit davasında belirli dönemler, kira artış sınırları, beş yıllık süre ve emsal bedel araştırması öne çıkar. Uyarlama davasında ise öngörülemezlik, olağanüstü durum, edimler arasındaki aşırı dengesizlik ve sözleşmenin mevcut haliyle sürdürülmesinin dürüstlük kuralına aykırı hale gelip gelmediği incelenir.
Geçici %25 Kira Artış Sınırı Kira Tespit Davasını Etkiler mi?
Konut kiralarında uygulanan geçici %25 artış sınırlaması, kanunda belirlenen dönemler bakımından geçerli olmuştur. Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici düzenlemelerde, 11.06.2022–01.07.2023 ve 02.07.2023–01.07.2024 tarihleri arasında yenilenen konut kira dönemleri için bu sınırlamanın uygulanacağı düzenlenmiştir.
Güncel olağan rejimde kira artışları bakımından TBK m.344’teki on iki aylık TÜFE ortalaması ve beş yılı aşan sözleşmelerde emsal kira/hakkaniyet değerlendirmesi esas alınır. Ancak dava konusu kira döneminin hangi tarihe denk geldiği mutlaka incelenmelidir.
Yargıtay Kararları Işığında Kira Tespit Davası
Yargıtay uygulaması kira tespit davalarında özellikle süre, ihtar, hakkaniyet indirimi, bilirkişi raporu ve kararın icrası konularında yol göstericidir.
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı karar: Kira tespit davalarında hak ve nesafet ilkesinin temeli olarak kabul edilir. Bu ilke, mahkemenin yalnızca mekanik bir rayiç araştırmasıyla yetinmemesini; somut taşınmaz, emsal bedeller ve taraf menfaatlerini birlikte değerlendirmesini gerektirir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 06.03.2017 tarihli, 2017/1736 E., 2017/2469 K. sayılı karar: Sözleşmede artış şartı varsa ihtara gerek olmadan ilgili dönem sonuna kadar dava açılabileceği; artış şartı yoksa dönem başlamadan otuz gün önce dava açılması veya yazılı bildirim yapılması gerektiği belirtilmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 28.05.2019 tarihli, 2017/8071 E., 2019/5079 K. sayılı karar: TBK m.345 kapsamında dava tarihi, istenen kira dönemi ve kararın hangi dönemden itibaren uygulanacağı bakımından önemli değerlendirmeler içermektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 22.09.2022 tarihli, 2022/5205 E., 2022/6879 K. sayılı karar: Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getireceği bedelden eski kiracı lehine hakkaniyet indirimi yapılması gerektiği kabul edilmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 09.11.2021 tarihli, 2017/1847 E., 2021/1376 K. sayılı karar: Kira tespit kararına dayalı kira farkı alacağının icrada takip edilebilir hale gelmesi için kararın kesinleşmesi gerektiği belirtilmiştir.
Kira Tespit Davasında Sık Yapılan Hatalar
Kira tespit davalarında en sık yapılan hata, beş yıllık sürenin yanlış hesaplanmasıdır. Kira başlangıç tarihi, yenileme dönemi, ek protokol ve yeni sözleşme ayrımı doğru yapılmadan açılan davalar beklenen sonucu vermeyebilir.
Bir diğer hata, ihtarname süresinin kaçırılmasıdır. Dava her zaman açılabilir olsa da kararın yeni kira döneminin başından itibaren uygulanması için otuz günlük süre ve yazılı bildirim şartı kritik olabilir.
Emsal kira araştırmasının yalnızca ilanlara dayandırılması da risklidir. Mahkeme, somut ve karşılaştırılabilir emsaller arar. Bu nedenle dava öncesinde taşınmazın bulunduğu bölge, benzer kullanım alanları, gerçek kira sözleşmeleri ve piyasa koşulları birlikte değerlendirilmelidir.
Ayrıca talep edilen kira bedelinin dava başında eksik veya hatalı belirlenmesi, sonradan telafisi güç sonuçlara yol açabilir. Kira tespit davalarının kendine özgü niteliği nedeniyle dava dilekçesi hazırlanırken talep sonucu açık, net ve stratejik biçimde kurulmalıdır.
Kira Tespit Davası Sürecinde Hukuki Yol Haritası
Kira tespit davası açmadan önce ilk olarak kira sözleşmesi, başlangıç tarihi, artış hükmü, ödeme geçmişi ve kira dönemleri incelenmelidir. Ardından arabuluculuk başvurusu yapılmalı, taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava hazırlığı tamamlanmalıdır.
Dava dilekçesinde hangi kira döneminden itibaren tespit istendiği, talep edilen aylık kira bedeli, sözleşme hükümleri, emsal kira verileri ve hukuki dayanaklar açıkça gösterilmelidir. Yargılama sırasında bilirkişi incelemesi yapılır, rapora karşı itiraz ve ek rapor talepleri gerektiğinde süresinde sunulur. Mahkeme, tüm delilleri değerlendirerek yeni kira bedelini belirler.
Karar kesinleştikten sonra, tespit edilen kira bedeli ile ödenen kira bedeli arasında fark oluşmuşsa bu farkın tahsili için ayrıca hukuki süreç yürütülebilir. Bu aşamada icra takibi, alacak davası, temerrüt ihtarı ve tahliye ihtimali ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira tespit davası kaç yıl sonra açılır?
Kira tespit davası TBK m.345’e göre her zaman açılabilir. Ancak emsal kira bedelleri dikkate alınarak rayiç bedele yakın belirleme yapılması kural olarak beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde gündeme gelir.
5 yıl dolmadan kira tespit davası açılır mı?
Açılabilir; fakat beş yıl dolmadan yapılacak belirleme genellikle TÜFE sınırını aşamaz. Beş yıldan sonra mahkeme emsal kira bedellerini ve taşınmazın durumunu daha geniş şekilde değerlendirir.
Kira tespit davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Kira tespit davasında ihtarname zorunlu mu?
Her durumda zorunlu değildir. Ancak kararın yeni kira döneminin başından itibaren uygulanabilmesi için, sözleşmede artış hükmü yoksa yeni dönemden en az otuz gün önce dava açılması veya yazılı bildirim yapılması gerekir.
Kira tespit davası tahliye sağlar mı?
Hayır. Kira tespit davası yalnızca kira bedelinin belirlenmesine yöneliktir. Tahliye için ihtiyaç, temerrüt, tahliye taahhüdü veya kanunda öngörülen başka bir tahliye sebebine dayanılması gerekir.
Mahkeme emsal kira bedelini aynen kabul eder mi?
Hayır. Mahkeme emsal kira bedellerini değerlendirir; ancak taşınmazın özellikleri, mevcut kira ilişkisi, eski kiracı durumu ve hakkaniyet ilkesi doğrultusunda farklı bir bedel belirleyebilir.
Eski kiracı indirimi her dosyada uygulanır mı?
Yargıtay uygulamasında eski kiracı lehine hakkaniyet indirimi kabul edilmektedir. Ancak oran somut olaya göre belirlenir; otomatik ve sabit bir indirimden söz edilemez.
Kira tespit kararı kesinleşmeden icraya konulabilir mi?
Kural olarak hayır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarında kira tespit kararına dayalı fark alacağının takip edilebilir hale gelmesi için kararın kesinleşmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Hukuki Değerlendirme ve Süreç Yönetimi
Kira tespit davası, yalnızca “rayiç kira ne kadar?” sorusundan ibaret değildir. Davanın doğru kira dönemi için açılması, arabuluculuk şartının yerine getirilmesi, ihtar süresinin kaçırılmaması, talep edilen bedelin doğru belirlenmesi, emsal delillerin güçlü hazırlanması ve bilirkişi raporuna süresinde itiraz edilmesi gerekir.
Bu nedenle kira tespit sürecinde her dosya; kira başlangıç tarihi, sözleşme hükümleri, artış şartı, taşınmazın niteliği, emsal kira piyasası ve Yargıtay uygulaması birlikte değerlendirilerek yönetilmelidir. Usul veya süre hatası, haklı bir talebin dahi istenen dönemden itibaren sonuç doğurmamasına neden olabilir. Somut olayın özelliklerine göre profesyonel hukuki destek alınması, hem kiraya veren hem de kiracı bakımından hak kaybı riskini azaltır.
